Il mercato immobiliare siciliano continua a mostrare segnali di vitalità, ma con una differenza sempre più evidente: acquistare un’abitazione rimane un obiettivo ancora raggiungibile per molti, mentre trovare una casa in affitto sta diventando una sfida sempre più complessa e onerosa.

È quanto emerge dal secondo Osservatorio sul mercato immobiliare 2026 di Nomisma, dedicato all’analisi dei due principali poli urbani dell’Isola, Palermo e Catania.

Le due città seguono dinamiche in parte differenti, ma condividono una tendenza comune: il settore delle compravendite mostra una buona capacità di tenuta, mentre il comparto delle locazioni è caratterizzato da una domanda in forte crescita a fronte di un’offerta che non riesce a soddisfare tutte le richieste.

Compravendite in crescita: Palermo e Catania raggiungono risultati storici

Sul fronte degli acquisti, il 2025 si è rivelato un anno particolarmente positivo.

A Palermo le compravendite residenziali hanno raggiunto quota 7.140, il valore più alto registrato dal 2007. Un trend che ha trovato conferma anche nei primi mesi del 2026, con il primo trimestre che ha segnato un aumento del 6,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Anche Catania ha chiuso un anno da record: nel 2025 sono state registrate 4.227 compravendite, con una crescita del 9,1% rispetto al 2024 e il miglior risultato degli ultimi vent’anni.

Numeri che raccontano un mercato più dinamico e con tempi di conclusione delle trattative sempre più rapidi.

A Palermo, infatti, per vendere un’abitazione servono mediamente quattro mesi, il dato migliore degli ultimi due decenni. A Catania il tempo medio è leggermente superiore, 4,8 mesi, ma resta comunque un valore particolarmente positivo.

Un altro elemento significativo riguarda la distanza tra il prezzo inizialmente richiesto e quello finale di vendita. Le trattative sono diventate più equilibrate: a Palermo lo sconto medio si attesta al 13%, mentre a Catania scende all’11,5%, il livello più contenuto degli ultimi trent’anni.

Un segnale che indica una maggiore capacità di incontro tra domanda e offerta.

Prezzi delle case: Palermo cresce, Catania mostra un andamento più selettivo

La dinamica dei prezzi evidenzia invece alcune differenze tra i due capoluoghi.

A Palermo il valore degli immobili continua a crescere sia per le abitazioni nuove o ristrutturate, che registrano un incremento vicino al 2% annuo, sia per le case usate in buone condizioni, aumentate dell’1,8%.

Gli aumenti maggiori si concentrano soprattutto nelle zone centrali e semicentrali della città, dove la richiesta rimane elevata e l’offerta disponibile è più limitata.

A Catania, invece, il quadro appare più articolato. Le abitazioni nuove o recentemente rinnovate segnano una lieve diminuzione dei prezzi, pari allo 0,6%, mentre gli immobili usati in buono stato continuano a registrare una crescita dello 0,7%.

Una tendenza che conferma come la domanda si stia concentrando soprattutto sulla fascia intermedia del mercato: abitazioni con prezzi più accessibili e compatibili con le possibilità economiche delle famiglie.

Affitti sempre più costosi: la vera emergenza riguarda le locazioni

Se comprare casa resta ancora possibile, è il settore degli affitti a rappresentare oggi la maggiore criticità.

In entrambe le città siciliane i canoni stanno aumentando con una velocità superiore rispetto ai prezzi delle abitazioni in vendita.

A Palermo gli affitti sono cresciuti del 4,9% su base annua, con punte del 5,7% nelle zone centrali. A incidere sono diversi fattori: l’aumento della domanda, la crescita del turismo e la diffusione degli affitti brevi, che hanno ridotto la disponibilità di immobili destinati alle locazioni tradizionali.

A Catania l’incremento medio è del 3,5%, con aumenti fino al 4,1% nelle aree più prestigiose della città.

Il problema principale resta però lo stesso: troppe richieste rispetto al numero di abitazioni disponibili.

Una situazione che coinvolge soprattutto giovani coppie, studenti universitari, lavoratori trasferiti e famiglie che non riescono ad accedere al mercato della compravendita.

Per queste categorie trovare una casa significa spesso affrontare una competizione crescente e destinare una quota sempre più alta del proprio reddito alle spese abitative.

Uffici e negozi, segnali contrastanti dal mercato non residenziale

L’Osservatorio Nomisma analizza anche il comparto degli immobili non residenziali, offrendo indicazioni sull’evoluzione dell’economia urbana.

A Palermo il settore degli uffici ha registrato 198 compravendite nel 2025, con tempi medi di vendita scesi a 6,5 mesi, anche se i prezzi continuano a mostrare una lieve contrazione.

A Catania, invece, le transazioni degli immobili direzionali sono state 44, ma con un dato positivo sul fronte della velocità delle trattative: per vendere un ufficio servono mediamente 7 mesi, il miglior risultato degli ultimi quindici anni.

Segnali incoraggianti arrivano anche dal comparto commerciale.

Palermo ha raggiunto 562 compravendite di immobili commerciali, il dato più alto degli ultimi venticinque anni, mentre Catania ha superato quota 400, segnando il record dall’inizio delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate nel 2000.

Nonostante questi risultati, i prezzi dei negozi continuano a registrare una leggera flessione, evidenziando un settore ancora alla ricerca di un nuovo equilibrio.

Le previsioni per il 2026: Palermo più ottimista, Catania verso una fase di stabilizzazione

Le prospettive per la seconda parte del 2026 delineano scenari differenti.

A Catania gli operatori prevedono una possibile moderazione delle compravendite, con valori degli immobili sostanzialmente stabili. Parallelamente, però, il mercato degli affitti dovrebbe continuare a crescere sia per numero di contratti sia per livello dei canoni.

A Palermo, invece, le aspettative restano più positive: le previsioni indicano un possibile aumento sia delle compravendite sia delle locazioni.

Il quadro complessivo restituisce quindi una fotografia chiara.

Il mercato immobiliare siciliano continua a offrire possibilità per chi vuole acquistare casa, grazie a un sistema più veloce e con trattative più equilibrate.

La vera sfida riguarda però l’abitare in affitto.

Senza un aumento significativo dell’offerta disponibile, la crescita dei canoni rischia di pesare sempre di più sui bilanci delle famiglie e sul potere d’acquisto dei cittadini, trasformando la ricerca di una casa in una delle principali emergenze sociali delle grandi città siciliane.